近期，开曼、BVI、毛里求斯等避税地纷纷出台了《经济实质法案》，前期我们已经专门发文分析过开曼、BVI经济实质法案的背景和相关内容，近期我们接到好几家香港上市的地产公司咨询经济实质法案背景下，海外构架的合规性规划问题。
我们梳理了一下香港上市的国内地产企业，主要有两种模式，一种是H股直接上市（比如首创置业HK2868），另外一种模式就是红筹上市构架（大部分民营地产公司）。H股直接上市的构架不会涉及海外开曼、BVI构架问题，而涉及经济实质法案下，海外构架合规性的问题主要是红筹上市构架。但是，即使在红筹上市构架下，不同地产企业的构架搭建也是有一定差异的，这就决定了在《经济实质法案》的合规要求下，各个地产企业需要根据自己的实际构架作出相应的调整。
我们通过香港联交所“披露易”平台查询了一些采用“红筹”构架赴港上市地产公司的股权构架图，以龙光地产（HK:3380）为例:
对于采用“红筹”构架赴港上市的地产公司，整体大的构架都是采用的双BVI——开曼构架。只不过在具体运用侧面略有差异。而选用龙光地产（HK:3380）这个案例是因为在实际控制人的第一层BVI上面还有一个家族信托。
总体来讲，经济实质法案对于香港“红筹”上市地产公司的合规性应对主要在三个层面：
1、投资人层面：涉及BVI公司和家族信托
2、上市主体层面：开曼公司
3、返程投资构架层面：BVI公司
第一：投资人层面的合规性问题
对于投资人层面的合规性问题有如下几个方面问题需要关注：
1、离岸家族信托
离岸家族信托，无论是在开曼还是BVI的经济实质法案下，这种信托单位(Trust uints）都可以直接豁免经济实质法案。但是，需要注意的是，虽然这些离岸家族信托可以豁免经济实质法案，但是仍然需要履行CRS的信息披露和交换义务，实际也是透明的。当然，在离岸家族信托这一层，有些公司可能通过让委托人或受益人申请一些岛国护照来规避CRS，但这种策略并不能长远。第一，CRS要求披露的是税收居民身份，而非国民或居民身份。信托委托人或受益人取得岛国身份，但无法取得岛国税收居民身份实际是没有意义的；第二，OECD对这方面的打击也越来越大，近期OECD列举了一些敏感岛国的名单（类似黑名单），要求金融机构对于用这些岛国身份开户或申报为这些岛国税收居民的人要进行额外资料的核查；
2、实际控制人层面BVI公司
这一层BVI公司需要保留，肯定是以持股平台职能型公司来满足经济实质法案要求。此时，对于实际控制人而言，对于这些BVI公司如何进行规划就需要选择。第一种选择就是在BVI做实经济实质，鉴于BVI经济实质法案的具体指引还未颁布，如何在BVI做实经济实质，聘请当地人做董事，委托秘书公司代理服务，是否需要在当地有入境开会记录等，这些还有待进一步和BVI政府当局沟通确认，但在BVI做实经济实质的成本肯定很高。此时，实际控制人可以考虑是将这些BVI公司在香港、新加坡或其他地方申请税收居民身份从而豁免经济实质法案，这个也是可以考虑的选项。
3、股权激励成立的BVI公司
在投资人层面，还存在一类BVI公司是当时境外上市对高管（员工）实施股权激励计划而成立的。鉴于大部分这类BVI公司都持有限制性股票（RSU），因此注销时肯定没法做的。同时，鉴于后期这些这些限制性股票解禁后行权要卖，我们也不能不管导致其变成黑户。因此，类似的策略也是要考虑如何最低成本符合经济实质法案。
第二：上市主体层面合规性问题
“红筹”上市的地产公司在开曼注册的公司，由于其在香港上市时，都会在香港按非香港本地公司进行登记注册，从而有商事登记号和纳税申报表，但是这类公司并非都有香港税收居民身份证明。如果按照开曼经济实质法案，需要有税收居民身份证明才能申请经济实质法案豁免，则这类公司需要做实香港税收居民身份。如果按照开曼的经济实质法案指引，有其他国家地区的商事登记号和纳税申报表就可以豁免经济实质法案，则这类公司就比较好处理，这一块需要进一步看开曼政府的态度。
第三：返程投资成本合规性问题
在返程投资层面，不同的公司构架还有一定的差别：
对于龙光地产这类在2009年前海外上市的公司而言，很多都采用了BVI-香港-国内项目公司这种构架。这种构架在当时的好处是，可以直接通过转让境外公司股权实现境内地产项目的变现，这个也是很多海外地产基金投资国内地产项目的主要形式。同时，香港上层再架一层BVI是为了规避直接转让香港公司股权的资本交易印花税。但是，这种构架在现在的意义就不大，因为中国目前间接股权转让的征税规则和监管已经建立。再遇上经济实质法案，保留这么多BVI公司，做实经济实质，每年的成本就很高。此时，这类公司就需要重新考虑返程投资构架的重组，来进行合理的构架规划。而在构架规划中就涉及间接股权转让税收豁免问题，即如何适用国家税务总局2015年7号公告的安全港条款。
而对于2019年才在香港上市的银城国际，则就没有采用龙光地产这种构架，就是BVI——香港——中国。这个构架应该是部分吸取了当年世茂地产重组补税的教训，同时，为境内项目公司后期并购重组的税收筹划留下空间。当然，这种构架下由于只涉及一个BVI主体，即使去做实经济实质，成本也可以接受。
当然，不同的地产公司海外构架还会有各种差异，这个就需要结合各自需求和重组成本、税收成本和合规成本综合考量。
作者：中汇税务集团合伙人/全国技术总监 赵国庆
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