契税
       根据中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224号）规定：
       第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
       第二条，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
       （一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
       第四条，契税的计税依据：
       （一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
       （二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
       （三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
       前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
       根据国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复（国税函〔2004〕1036号）规定：
       一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
       二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
        因此，房屋赠与行为除法定继承人继承房屋行为外，均需要缴纳契税，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

       个人所得税　
       根据财税[2009]78号文规定：
       一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
       （一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
       （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
       （三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
       三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
       因此，除文件所列的不征收个人所得税的赠与行为外，受赠人无偿受赠房屋按“其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

       营业税
       根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号）规定：
       第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
　　（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
　　（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
       （三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
        根据财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知（财税[2009]111号）规定：
       二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
　　（一）离婚财产分割；
　　（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
　　（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
       （四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

       因此，除所列的规定情形的房屋赠与行为外，纳税人应按“销售不动产”项目缴纳营业税，税率5%。

       印花税
       根据中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第11号）规定：
       第一条，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。
       第二条，下列凭证为应纳税凭证：
       1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。
       第四条,下列凭证免纳印花税：
       1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本； 2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据； 3.经财政部批准免税的其他凭证。
       根据中华人民共和国印花税暂行条例施行细则（财税字[1988]第225号）规定：
       第五条 条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

       根据国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知（国税发[2006]144号）规定：
     （二）关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题。
       对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

       根据财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策（财税[2008]137号）规定：
       二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
       因此，房产赠与除将其赠给政府、社会福利单位、学校外，应按照“产权转移书据”项目征收印花税，税率0.05%。
       以上仅系个人观点，如有问题，请指正！

作者： 吴娟娟 方敬春
本文版权属于作者所有，更多与本文有关的信息，请联系我们：
电话：010-57961169
邮件：[email protected]