房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。根据《财政部、国家税务总局检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规〉的通知》（财税地〔1986〕8号）、《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）、《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）等有关规定，房产税纳税义务发生时间区分以下八种情形：
       1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月份起，缴纳房产税。“原有房产”主要针对个人的房产。这里特别应当注意的是：将原有房产用于生产经营，是从生产经营的“当月”发生增值税纳税义务。
       2、纳税人自建房屋。纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。纳税人自行新建房屋一般是指建筑施工企业自建房屋。“建成”的衡量标准一般应当为验收，即纳税人自建的房屋纳税义务发生时间应当为办理验收手续之次月。纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税
       3、纳税委托建房。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。
       4、纳税人购买商品房。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。这里一般是指购买房地产公司所开发的商品房。“交付使用”应该从以下三个方面加以分析。（1）从开发商的角度而言，签订了购买合同，将房屋的使用权（钥匙）交给购买者时即为交付使用。无论购买人是否使用、是否装修、是否办理"权属证书"，都应从开发商交付使用之次月起纳税。（2）如果购买人与开发商签订合同中约定了交付使用时间，应以合同约定时间为准。但由于开发商原因未能如期履行的，应以实际交付使用权（钥匙）的时间为准。（3）如果购买人在确定购买房屋时委托开发商进行装修，并统一结算价款，这时对购置人未发生纳税义务，待装修完成交付使用时确定纳税义务发生。
       5、购置存量房。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，存量房一般是二手房。
       6、房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税，但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
       7、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
       8、融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

作者：中汇（武汉）税务师事务所有限公司 纪宏奎
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