房地产企业是开发普通住宅，还是非普通住宅，在土地增值税上有着很大区别：一是预缴土地增值税上的区别；二是土地增值税清算上的区别：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，而非普通住宅就没有该优惠政策。

普通标准住宅是指按所在地⼀般民⽤住宅标准建造的居住⽤住宅。非普通住房是相对于普通住房定义的，非住宅指的是除了住宅以外的非居住用房屋，包括办公用房、商业用房和厂房仓库、车库等。那么普通住宅与非普通住宅如何界定？

凡同时符合以下条件住宅的界定为普通住宅：

1.住宅小区建筑容积率在1.0（不含）以上。单套住房的建筑面积就是套型建筑面积。包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

2.单套住宅建筑面积在120平方米（含）以下。建筑容积率简称容积率，又称建筑面积毛密度，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。一般来说，住宅小区容积率立项时即已固化，但实际验收时，实际容积率并非与规划完全一致，在认定普通住宅还是非普通住宅时，应当以验收后的实际容积率为准。

3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。比如本区域市场指导价为10000一平，而房子的合同成交单价是13000一平，这就是非普通住宅了。

各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。比如：以湖北省为例，根据湖北省地方税务局公告2015年第6号规定，住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上、单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

凡不同时符合上述条件的住宅界定为非普通住宅。也就是说，住宅只要满足上述任何一个条件即为非普通住宅。因各地城市具体不同，因此非普通住房与普通住房的划分标准有一定差异。同时政府也会根据本地实际情况适时对非普通住房与普通住房的划分标准进行调整。

在实际操作中，“同级别土地上住房平均交易价格”指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。所以，不同级别上的住房平均交易价格是不一样的。“同级别土地上住房平均交易价格”应当由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。但很多地方由于住建部门没有测算的平均价格，税务机关却没有“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。导致税务机关实务中无法操作，无奈之下只能放弃。不得不说，实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上的情况普遍存在。但实际成交价是就一单套住宅而言？还是以住宅小区住宅平均交易价而言？还是以土地增值税清算单位住宅平均交易价而言？这也是需要政策明确的地方。

作者：中汇（武汉）税务师事务所合伙人  纪宏奎

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