2021年8月份，一位上海市民在微信上晒出其收到的《上海市个人住房房产税认定通知书》，致使一时间，关于“上海个人住房房产税正式开征！上海税务局发文通知！税率：4‰，6‰！”的消息在社交平台上疯传。但事实上，上海早在2011年就已经开始试点开征房产税，2021年初仅是出台了延续已经执行到期的试行政策而已，具体政策导向也并没有重大变化。

不过这也一下子也催热了大家对于房产税的热度，一时间与房产税相关的问题也接踵而来，下面我们跟大家探讨和分析一下客户咨询的如下问题：出租方向承租方收取的罚款和违约金等价外费用是否计征房产税？

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”但对于出租方在执行租赁合同过程中向承租方收取的罚款和违约金等价外费用，是否需要并入租金收入总额计征房产税，目前不管是国家税务总局还是地方税务局均没有出具正式的税收文件进行明确，在理论界和实务界的税务专家针对该问题也存在不同的声音：

一种观点认为：不需要缴纳房产税

此种观点认为，出租的房产，是以租金收入为房产税计税依据。而出租方向承租方收取的罚款和违约金等价外费用，并非是与房屋出租直接相关，而是基于对方违约而取得的赔偿，故认为违约金并不属于租赁合同中约定的租金收入，所以不用缴纳房产税。目前福建省税务局曾在2019年9月25日回复纳税人问题时支持此种观点：

问题内容：您好，收取承租方提前终止合同违约金，违约金部分是否要缴纳房产税？谢谢。

答复内容：国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：违约金不属于租金收入，不需要缴纳房产税。

文件依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”

另一种观点认为：需要计算缴纳房产税

此种观点认为，房屋租金应包括以各种形式、名称支付的货币、实物和其他偿付方式折价的总和。而出租方向承租方收取的罚款和违约金等价外费用，属于房屋租金收入的组成部分，故该项违约金应并入租金收入总额作为房产税的计税依据计算缴纳房产税。目前厦门市税务局明确支持此种观点（厦门市税务局近期曾分别于2021-04-16、2020-09-29、2020-05-14三次回复纳税人问题时支持此种观点）。

问题内容：收到承租方延迟支付租金及物业费给付的滞纳金，是否需要作为房产税从租计征的计税依据，申报缴纳房产税？

答复机构：厦门市税务局

答复时间：2020-05-14

答复内容：

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、《福建省房产税实施细则》第七条第（三）款的规定，房屋租金包括以各种形式、名称支付的货币、实物和其他偿付方式折价的总和。

因此，因客户违约向客户收取的违约金，应作为房产税的计税依据，计算缴纳房产税。若合同约定租金不包含物业费，因延迟支付物业费而收取的滞纳金，则不属于房产税的计税依据。

综合上述两种观点来看，双方争议的焦点在于是否应将价外费用确认为租金收入的认识差异。

那下面我们来看看企业会计准则的相关规定：《企业会计准则附录—会计科目和主要账务处理》中对于“营业外收入”科目核算内容显示其主要包括非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等。并没有再参考以前《企业会计制度》的规定将罚款净收入计入“营业外收入”科目核算。

而根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。同时根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第50号令)第十二条规定：条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

我们的观点——

结合《企业会计准则》的核算规则、《增值税暂行条例》关于价外费用的相关规定、罚款违约金等价外费用的实质内容，以及相关税务局的实操指引，我们认为：如果收取的是与经营业务直接相关的违约金、赔偿金等应并入租金收入计缴增值税的价外费用，属于租赁合同的销售额，在会计上也应根据其业务实质同步计入“营业收入——租金收入”科目核算，同时该违约金、罚款等价外费用也应一并作为租赁合同的租金收入计缴房产税，以达到账面租金收入、增值税收入和房产税计各基数的一致。

当然，如果租赁合同实际未执行而收取的无需计缴增值税的其他方面违约金，则不属于租赁合同的销售额，在会计上应计入“营业外收入”科目核算，同时无需将该违约金、罚款等作为租金收入计缴房产税。

作者：中汇信达（深圳）税务师事务所合伙人  张伟明

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