案例：2019年5月，A房地产公司通过司法拍卖取得某土地，约定税费全部由买方承担。A企业向我们提出如下咨询：

一、取得土地涉及哪些税费？

A公司需缴纳契税，按拍卖价*契税税率，并按合同价款*0.05%缴纳产权转移书据印花税。

由于A公司需要承担卖方的税费，因此，A公司还需要承担企业所得税、增值税、土地增值税、印花税。

（一）企业所得税：按转让收入减去转让原值缴纳，但企业所得税不同于个人所得税，需要结合整个纳税年度的其他经营数据确定，因此是否需要在交易过程一次性缴纳，需咨询主管税务机关。

（二）增值税：如果卖方取得土地的时间在2016年4月30日前，则按照5%差额征税（卖方为小规模纳税人的，可以选择按3%全额或5%差额）；如果取得土地时间在2016年5月1日后，则只能按9%计算销项税额，且没有土地价款可以扣除（只有房地产企业销售自行开发的房产可以计算销项抵减扣除，无论卖方是否房地产企业，未开发即转让土地，均不可以计算销项抵减）。

（三）土地增值税：生地变熟地再转让或直接转让土地使用权，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。

需要注意的是，取得土地使用权时支付的地价款只能凭票扣除，不能评估扣除。无票则不得扣除。

（四）印花税：按产权转移书据万分之五缴纳印花税。

【实操指南】在目前已有的司法拍卖税收争议案例和法院判例中（如陈立仁与国家税务总局中山市税务局神湾税务分局、国家税务总局中山市税务局税务行政管理(税务)一审行政判决书-广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071行初823号），司法拍卖的成交价格极有可能被认定为不含增值税的价款，因此在确定各税计税依据的时候，不能除以（1+税率或征收率）。但其他税种被还原反算到价款中的可能性较小，反算也极为复杂。

二、取得土地承担的卖方应交税款，是否可以在税前扣除?

目前无明确政策，存在争议。

虽然是买方承担税费，但取得的完税凭证所载名称是卖方，票据存在瑕疵。

但部分观点认为，从法理判断，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。而司法拍卖承担的税费就属于合理支出，因为拍卖价本身是不含税款的净价，因此买方承担的税费可以在税前扣除。如2019年8月6日在《中国税务报》发表的文章《竞得法院拍卖资产 替被拍卖方缴的税能否列支？》就秉承这种观点。

还有一种方法可以在税前扣除税费且不存在争议，即将所有承担的税款都还原到价款中，按含税价开票。但这种方式会增加税负。

需要注意的是，即使按法理判断实际负担税费可以在企业所得税前扣除，在土地增值税前也不能扣除。

作者：中汇智谷（四川）税务师事务所合伙人 刘文怡

本文版权属于作者所有，更多与本文有关的信息，请联系我们：

电话：010-57961169